С января по сентябрь падение цен на жилье в среднем по России составило 20-25%. Стоимость квартир в новостройках снизилась в российских регионах за первые девять месяцев на 7-29%, а вторичное жилье подешевело на 11-33%.
Лидерами по снижению цен на недвижимость стали Ростов-на-Дону и Пермь - более 30% за девять месяцев, в Челябинске, Волгограде и Новосибирске квартиры подешевели на 25 - 30%, в Нижнем Новгороде, Уфе, Липецке и Туле - на 20-25%.
При этом осенью практически во всех крупнейших городах России произошел всплеск количества обращений потенциальных клиентов, и число запросов от покупателей достигло максимальных показателей за 2009 года. В результате число закрытых сделок в 1,5 - 2 раза превысило уровень летних месяцев.
Основная особенность спроса на вторичном рынке недвижимости в России - увеличение количества альтернативных сделок до 80% в общей структуре. При этом если в Москве все большую популярность приобретает так называемый прямой обмен (в ходе которого квартира меняется на аналогичную без привлечения дополнительных денежных средств), то в регионах до 80% покупок совершается через продажу имеющегося жилья и привлечения дополнительных средств.
За последние три месяца объем предложения на российском рынке жилья сократился как в первичном, так и во вторичном секторе. К концу третьего квартала 2009 года число строительных площадок сократилось в 4-5 раз по сравнению с докризисным уровнем. Квартиры в возводимых домах постепенно поглощаются рынком, а также выкупаются государством под различные целевые программы.
На рынке готового жилья количество предлагаемых к продаже квартир сократилось на 10-40% в зависимости от региона по сравнению с предыдущим годом. Это обусловлено уходом с рынка инвесторов, значительная часть которых в условиях ценовой корректировки сняли свои объекты с продаж. Кроме того, многие граждане, планировавшие улучшить свои жилищные условия, из-за сокращения уровня доходов вынуждены были отложить решение квартирного вопроса на неопределенное время.
Падение цен на жилье в регионах России подошло к концу и что в ближайшее время стоимость жилья начнет снова подниматься, причем с первичного рынка, считают эксперты МИАН. «Учитывая, что цены на новостройки в большинстве регионов уже практически вплотную приблизились к себестоимости и некоторые застройщики вынуждены работать с нулевой прибылью, чтобы сохранить бизнес, этот сегмент рынка начнет восстанавливаться быстрее всего. Уже сейчас в прайсах застройщиков на 2010 год цена на наиболее ликвидные объекты нижнего ценового сегмента повышена на 10-15%», - говорят аналитики. Они ожидают, общий рост цен на готовое жилье в российских регионах составит не менее 10%.
Неплохим стимулом для оживления рынка недвижимости станет постепенное восстановление рынка ипотеки. За последние 2-3 месяца большинство банков возобновило кредитование новостроек. Основные условия получения займа - залог имеющейся недвижимости, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье заемщика. Многие банки снизили процентные ставки по рублевым займам и увеличили срок выдачи кредитов.
Коммерческого директор компании «Пионер-девелопмент» Владимир Трибрат выделяет три сектора недвижимости, пригодного для инвестирования, - это курортная недвижимость, новостройки крупнейших городов и торговые площади формата стрит-ритейл. По его словам, сейчас курортная недвижимость пользуются особой популярностью. Наряду с базовой функцией сбережения средств она соединяет в себе и такие ценности, как использование ее в качестве места отдыха владельцем, а также возможности стабильного арендного дохода.
Текущая ситуация выявила важную инвестиционную возможность: если до кризиса разница в цене между аналогичными объектами на первичном и вторичном рынке была минимальной, то сегодня этот «спрэд» серьезно расширился. В условиях снизившегося спроса и кредитного голода многие девелоперы готовы продавать новостройки с минимальной, а то и нулевой маржой. И этим можно воспользоваться.
Выгоду инвестирования в недвижимость формата стрит-ритейла Владимир Трибрат объясняет тем, что объекты на основных транспортных и пешеходных артериях крупнейших российских городов играют роль своего рода «вечных ценностей» на рынках. Успех объектов этого формата обеспечен их высокой популярностью у арендаторов (торговых сетей, баров и ресторанов, отделений банков и т.д.), что подтвердил и непростой для коммерческой недвижимости опыт последних месяцев.
