Строящих жилье застройщиков на столичном рынке недвижимости становится все меньше.Снижается и предложение готового жилья.

Рынок недвижимости, первым из всех рынков принявший на себя удар кризиса, все еще сбольшим трудом оправляется от потрясений. Кое-где, конечно, периодически фиксируютсянекоторые всплески активности, но в целом рынок до сих пор продолжает стагнировать. Темне менее некоторые процессы позволяют прогнозировать изменение ситуации в ближайшие годы.Столичная «первичка» является лакмусовой бумагой, на примере которой легче всегоспрогнозировать вектор изменений в отрасли на ближайшую перспективу. Тем более, что содной стороны, именно в Киеве кризис ощутили больнее всего, а с другой — сегодняпрактически только в Киеве жилье продолжает строиться в промышленных масштабах.

Предложение тает на глазах

Первый год кризиса ознаменовался колоссальным дефицитом спроса. Последние 6-9месяцев ситуация стала меняться. Говоря, к примеру, о рынке вторичной недвижимости,«Украинская торговая гильдия» приводит такие данные: летом 2009 года на продажу быловыставлено порядка 14-15 тыс. столичных квартир, а уже в январе текущего года выборсузился примерно до 5,5-6 тыс. объектов. В сегменте «первички» дела обстоят еще хуже,поскольку «приток» новых квадратных метров серьезно ограничен.

В целом по Украине в 2009-м в эксплуатацию было введено 6,4 млн. кв. м жилья, что почтина 40% объектов меньше, чем годом ранее. При этом в Киеве ввели в эксплуатацию 4 млн.«квадратов» жилья, что вдвое меньше, чем в 2008-м. Аналитики обращают внимание еще и натакой показатель, как объем выполненных строительных работ. Тут негативные тенденции былизафиксированы еще в 2008 году — отмечено падение к предыдущему году на уровне 16% (вденежном выражении). В 2009-м объемы сократились вдвое, по Киеву так и вовсе на60%.

Причины ситуации, сложившейся в секторе первичной недвижимости столицы, лежат наповерхности. В период бурного роста на рынок вскочили десятки компаний, которые не особозаботились об управлении, маркетинге, качестве объектов — ажиотажный спрос в буквальномсмысле слова проглатывал любые предложения. Высокая покупательная активность дала широкиевозможности по финансированию строительства. Речь идет как о корпоративных инвесторах,готовых привлекать средства под высокорентабельные проекты, так и о самих потребителях,финансировавших строительство и за счет собственных средств, и за счет ипотечных программбанков.

Финансовый кризис привел к дефициту спроса на недвижимость, что в свою очередьспровоцировало массовый отток инвестиций из строительного сектора. Те компании, которыене имели собственной ресурсной базы (в том числе и финансовой), оказались просто не удел. В отсутствие заемного капитала часть из них покинула рынок. Оставшиеся свернулиосвоение новых площадок, частично или полностью заморозили существующие проекты. И воттут началось самое интересное. Дефицит спроса не означает его полного отсутствия.Квартиры в новостройках (особенно экономкласса) продавались и продаются: люди, как и докризиса, женятся, разъезжаются с родителями, разводятся, обзаводятся потомством,съезжаются в столицу за лучшей жизнью. В провальном 2009-м застройщикам удалосьреализовать почти 1,5 тыс. квартир в новостройках. В текущем году количество сделок попродаже квартир на первичном рынке Киева в I квартале выросло в 2 раза по сравнению с темже периодом 2009 года (около 400 сделок). По словам президента холдинговой компании«Киевгорстрой» Василия Можара, с середины февраля этого года его компания ежемесячнореализует 100 квартир, что на 40 квартир больше, нежели на протяжении 2009-го. Онутверждает: «Холдинг близок к выходу на докризисный уровень продаж».

В то же время жилье в достойных объемах никто, кроме «Киевгорстроя», в столице не строит.Возводимые большинством других игроков рынка объекты заморожены, площадки не осваиваются.То есть запас имеющейся «первички» постепенно распродается. Рынок медленно, но верноподходит к черте, когда может возникнуть реальная нехватка предложений квартир вновостройках. Некоторые эксперты даже высказывают мнение о том, что при такой динамикеразвития ситуации через 2,5-3 года на рынке первичной недвижимости цены могут вырасти в1,5-2 раза (сверх инфляционного подорожания).

Казалось бы, перспектива возникновения дефицита должна была вдохнуть жизнь в строительныйрынок и заставить застройщиков начать массово осваивать новые площадки. Но сегодня у нихдля этого нет достаточных финансовых ресурсов.

Недостроями займется флагман отрасли

Заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании«Т.М.М.» Алексей Говорун убежден, что сегодня в наибольшей степени стимулируют спрос напервичное жилье темпы строительства, степень готовности здания и надежность застройщика.Эти показатели являются решающими при выборе объекта недвижимости. То есть спецификаспроса в условиях кризиса такова: потребитель готов платить либо за квартиру уже сданногов эксплуатацию (или практически готового) объекта, либо за жилье от мощного «бренда»(проверенного надежного застройщика).

А таковых игроков на рынке не так уж и много. Это как раз те компании, материальная итехническая база которых позволяет сегодня вести строительство собственными силами или сминимальным привлечением дорогостоящего внешнего ресурса. Среди работающих в Киеве можновыделить компании «Т.М.М.», HCM Group, «Консоль Лтд». Однако самым заметным застройщикомна столичном рынке является «Киевгорстрой». Эта компания одна из немногих, несмотря накризис, не только продолжает реализацию имеющихся проектов, но и осваивает новыеплощадки. В отличие от компаний, которые появились в период бурного роста рынка,«Киевгорстрой» строит жилые дома в столице вот уже 55 лет. Возводит и реконструируетзнаковые объекты (Дворец «Украина», Цирк, НСК «Олимпийский»).

Холдинговая компания «Киевгорстрой» объединяет десятки предприятий, имеет мощнуюресурсную базу и кадровый потенциал. Благодаря этому на текущий год руководство компанииозвучило планы по увеличению объемов строительства на 25% по сравнению с минувшимгодом.

Показательно, что именно с «Киевгорстроем» связана еще одна интересная рыночнаятенденция. Как уже отмечалось, на столичном рынке сегодня большой «запас» недостроенныхобъектов и неосвоенных земельных участков. Однако для завершения проектов и освоенияучастков владельцы этих активов попросту не имеют средств. Поэтому они обращаются ккрупным застройщикам с предложениями о продаже своих активов, либо с предложениями опартнерстве. Данный тренд подтверждает информация экспертов рынка земли, которыеутверждают, что сегодня около 90% участков продаются в пакете с готовым проектом или егоконцепцией. Директор группы компаний «Траектория» Сергей Клименко отмечает, что до началафинансового кризиса в этом сегменте рынка на продажу выставлялось на 7-12% наделовменьше, чем сейчас. По его словам, предложение земли коммерческого назначения запоследний год серьезно пополнилось участками, собственники которых осознали, что неосилят реализацию намеченных на них проектов. При этом цены на столичную землю только заминувший год упали почти на 50%.

«Киевгорстрой» еще в разгар кризиса выразил готовность подсобить коллегам и помочьзавершить проблемные стройки, о чем не замедлил сообщить рынку. На призыв ужеоткликнулись некоторые компании. На сегодняшний день уже есть результаты совместнойработы: в жилом комплексе бизнес-класса «Перовский» (каркасно-монолитный 25-этажный168-квартирный дом на бул. Перова) начата продажа квартир (1-3-, 5- и 7-комнатных).

Совершенно очевидно, что эхо кризиса еще долго будет влиять на рынок первичнойнедвижимости Киева. По мнению некоторых экспертов, после такой основательной зачистки наукраинском рынке останется 10-15 застройщиков, в том числе около дюжины — в Киеве (докризиса работало около 200 компаний).

Как считают специалисты, в Киеве, независимо от того, будет ли выполнятьсягосударственная программа, подразумевающая частичное бюджетное финансирование недостроев,скорее всего, доводить незавершенные проекты придется «Киевгорстрою». Это единственнаякомпания, у которой для этого имеется и техника, и технологии, и человеческие ресурсы.Так что в ближайшем будущем рынок будет выглядеть достаточно лаконично — флагман отраслиплюс его немногочисленное конкурентное окружение.

Основные изменения на рынке жилой недвижимости

• Снижение предложения на вторичном рынке

• Сокращение объемов строительных работ и общей площади вводимого в эксплуатациюжилья

• Уменьшение количества застройщиков, активно ведущих строительные работы и разработкуновых проектов

• Отказ девелоперов от реализации проектов в пользу их продажи или продажи участков подзастройку. Уход с рынка игроков, которые появились на волне бурного роста

• Застройщики, испытывающие финансовые затруднения, вынуждены объединяться с крупнымиигроками для успешного завершения проектов

• Рынок переформатировался из рынка застройщиков в рынок инвесторов (покупателей)