Министерство регионального развития предложило свое видение закона «Про особливості права власності у багатоквартирному будинку». Рейдерские ЖЭКи и пиратские ОСМД могут получить все. Так кто мы в наших бетонных сотах: твари дрожащие или право имеем?

Законопроект оказался дырявым. Через его нахально зияющие бреши запросто пролезет самый циничный, крови насосавшийся «домоправитель», которого вообще-то никто не звал. Документ наскоро почитал Национальный совет по вопросам создания и обеспечения функционирования ОСМД, и практически единогласно одобрил. Помпезное шествие законопроекта затормозил только Антимонопольный комитет, шокированный будущими последствиями.

Буквально через день на сайте Верховной Рады появился еще один законопроект — № 3354, инициированный депутатом Николаем Катеринчуком и как две капли воды похожий на предшественника, уже забаненного Антимонопольным комитетом. Загадочный гамбит со стороны Катеринчука, первой жертвой которого могла стать его собственная репутация, вызвал насмешки. Плагиат? Пропихивание «нужного» власти законопроекта?

Какими глазами этот, по мнению электората, «очаровательный мужчина с красивым лицом и честной совестью», будет теперь смотреть с собственных европейски-мэрско-кандидатских биллбордов?

Николай Катеринчук: «Мне звонят журналисты с подготовленными вопросами и ответами для того, чтобы отчитаться редактору о том, что задание штаба Порошенко или штаба Попова — выполнено»

Чтобы получить комментарии Катеринчука, нужно минимум четыре дня терзать его пресс-службу и мобильный телефон. Катеринчук обещает ответить, но вечно занят. На заседаниях парламетских комитетов и голосованиях в Раде. Наконец, 9 октября он сам успокоил общественность фейсбука, взволнованную появлением странных законопроектов. Будущий кандидат в мэры сообщил, что... пошутил.

«4 жовтня я подав до Верховної Ради законопроект „Про особливості права власності у багатоквартирному будинку“. Текст законопроекту — з деякими суттєвими правками фактично копія кабмінівського, який свого часу був розроблений, але ліг „під сукно“. І стосується він досить важливих речей, які є фундаментом міського самоврядування.

Через кілька днів я відкликав законопроект, але мета, яку я переслідував, була досягнута. Цей законопроект став ефективною провокацією, покликаною привернути увагу суспільства до теми, що — попри свою важливість — роками перебувала у тіні. Досвід таких ефективних провокацій я набув у квітні цього року, коли підкилимні інтриги всередині опозиції та зацікавлення влади фактично „спускали на гальмах“ київські вибори.

Але після моєї заяви, необхідність проведення виборів у Києві стала однією з головних тем політичного життя. Так само і з даним законопроектом. Ця сфера не потрапляла в сферу інтересів преси — аж до моєї ініціативи. А після неї ніби море розбурхалося — такої кількості заперечень, схвалень, дискусій я не бачив вже давно. Хтось говорив про революційність законопроекту, хтось про шкідливість. З’явилося багато полярних думок, що, власне, і було потрібно.

Тепер я маю обґрунтовану надію, що кожний наступний подібний законопроект буде викликати таке ж жваве зацікавлення та дискусію серед експертів та журналістів.

А наступний законопроект вже є. Ми розробляли його декілька місяців і стосується він товариств співвласників будинків.

Після такої провокації можна бути впевненим — мій законопроект, який буде подано наступного тижня, точно не лишиться непоміченим. Величезна дискусія нам гарантована. Тому я дякую всім недоброзичливцям, які так пильно слідкують за мною — ваша праця не пропала намарно».

Выходит, государственные сайты — отличное бесплатное местечко для устроения разнообразных шуток, провокаций и незамысловатого троллинга, если своя собственная страница на фейсбуке уже немного поднадоела.

Свою провокацию Николай Катеринчук снабдил картинкой, в которой многие недоброжелатели усмотрели еще одно заимствование — на этот раз идеи из боевой газеты Татьяны Монтян. Та, в отместку, окрестила депутата-тролля «ПровоКатером».

Несмотря на обещание отозвать проект, 10 октября, когда, наконец, состоялся наш долгожданный телефонный разговор, законопроект по-прежнему висел на сайте Верховной Рады.

Поначалу голос у «ПровоКатера» был раздраженным, настороженным и настолько холодным, что диктофон покрылся изморозью. Сложно представить, что это говорит улыбчивый жизнерадостный парень с Алтая, о котором пенсионеркам рассказывают волонтеры у метро. 

Катеринчук сходу послал в фейсбук, предложив почитать свое объяснение. Он не понял, почему так все возбудились, когда проект оказался на сайте Верховной Рады. Разбирать по косточкам самые проблемные моменты проекта министерства регионального развития отказался. Наотрез: «Давайте не будем сейчас его обсуждать, так как он висит на сайте профильного министерства уже давно, и до сих пор никому не было до него дела».

Д.Х.: Но ведь общественность возмутилась еще и потому, что зарегистрированный вами проект оказался попросту проектом министерства регионального развития — а он более чем далек от совершенства.

Н.К.: Мы внесли тот же проект, просто с небольшими правками, чтобы обострить дискуссию. На самом деле этот проект никто не читал, и в зале Верховной Рады никто не прочитает, так как все, что идет от правительства, принимается автоматически. Поэтому для того, чтобы обсудить эту проблему, мы его внесли, послушали «за» и «против». А наш собственный мы внесем в понедельник, и это будет концептуальный законопроект, отражающий нашу позицию...

— А мы могли бы с ним ознакомиться уже сейчас?

— Зачем?

— Интересно, для наглядности.

— У нас в понедельник презентация, потерпите до понедельника.

— ...Еще один момент все-таки относительно проекта министерства регионального развития, за который уже проголосовал Нацсовет по вопросам ОСМД...

— (возмущенно) ...Послушайте, это не законопроект! Это концепция, которую министерство вывесило для обсуждения. В парламент он не был внесен, поэтому мы можем обсуждать пока только законодательную инициативу Катеринчука. (успокоившись) ...Но на следующей неделе они эту абракадабру внесут, поэтому для того, чтобы была предметная профессиональная дискуссия, мы эту тему актуализировали, и все возбудились. А в понедельник состоится презентация нашего проекта, и он будет существенно отличаться от существующего.

— Чем он будет концептуально отличаться, если сравнивать с основным терминологическим и смысловым контекстом проекта Минрегиона?

— (вспыльчиво). Я снова вас прошу, давайте не будем комментировать то, чего нет! Его уже нет в парламенте! В последнее время мне звонят журналисты с подготовленными вопросами и ответами для того, чтобы отчитаться редактору о том, что задание — либо штаба Порошенко, либо штаба Попова — выполнено.

— Я не работаю ни на Попова, ни на Порошенко...

— (успокоившись) Я слышу, что вы нормальный человек. Поэтому я вам и хочу рассказать, чем концептуально отличается наш проект. Может, это лишняя информация, но я бы хотел ее донести.

— ...Донесите, пожалуйста.

— Мы, кстати, уходим от аббревиатуры ОСМД (она уже себя дискредитировала), а говорим про Общество совладельцев домов (ОСД). С самого начала ОСМД для чиновников стали удобной схемой по гарантированному снятию коммунальных тарифов, и больше ничего.

В отношении совладельцев заложена другая философия: мы сособственники не только квартир, но и лестничных площадок, подвала, чердака, придомовой территории, и мы хотим по своему разумению управлять тем, что принадлежит нам; иметь право заключать договоры с управляющими компаниями на наших условиях; хотим прозрачности в системе образования тарифов (для этого счетчики должны быть не на входе у монополистов «Водоканал» и «Киевэнерго», а у нас дома); мы хотим стать собственниками сетей и при этом, чтобы нам это было выгодно. Грабеж общины, что сейчас и происходит — это не рабочая схема.

Итак, наш законопроект будет касаться расширения прав ОСМД как юридического лица с правом не платить налоги. Голосование осуществляется не количеством жильцов, а их долями (т.е. голосуют квадратные метры). ОСМД по нашему проекту создается 75%-голосованием. 

Также мы предлагаем существенно расширить полномочия ОСМД по принятию решений, связанных с придомовой территорией: она должна быть автоматически приватизирована — сейчас этот процесс стоит на месте в связи с тем, что не выдаются акты на землю.

Кроме того, мы вводим новую норму в отношении капитального ремонта: если ОСМД получает имущество, нуждающееся в капремонте или текущем ремонте, члены ОСМД могут осуществить ремонт за свой счет, но в этом случае они освобождаются от уплаты коммунальных тарифов на ту сумму, что была потрачена на ремонт. 

Поставщику услуги эта сумма компенсируется, например, из горбюджета. Люди должны понимать, что если они образуют ОСМД, у них будет реальный механизм улучшения собственной жизни. Наши изменения касаются не только ОСМД, но и Гражданского Кодекса, законов о водоснабжении и энергетике.

Мы хотим поставить развитие ОСМД на реальные рельсы — через стимулирование интереса к распоряжению общим имуществом вплоть до того, чтобы давать ОСМД разрешения на установку киосков у себя на придомовой территории. А если это объединения 10-15-300 ОСМД, мы предлагаем и дальше расширить их полномочия.

— То есть, они будут свободно заниматься хоздеятельностью, а доходы тратить на нужды дома?

— Да, но налоги платить не будут! Кроме того, актуальна тема кредитования управляющих организаций под 0%-ставку.

— Как ваш законопроект защищает совладельцев от появления ОСМД, подобных организации в элитном жилом комплексе «София», когда несколько человек, создавших ОСМД, держат в рабстве весь дом?

— Мы прописываем норму, что с момента принятия нашего законопроекта все уставы ОСМД должны быть приведены в соответствие с нашими требованиями, и в ОСМД проводятся перевыборы на новых условиях. Так мы избежим рейдерства и воровских схем, которые сопровождают ОСМД и дискредитируют идею.

— А если ОСМД все-таки не создается, учитывая низкую культуру принятия коллективных решений и общее недоверие?

— Если люди не готовы управлять сами, никто им и не поможет. Мы даем реальные стимулы, при которых совладельцам выгодно владеть собственным имуществом.

— Все же, если совладельцы не проникнутся преимуществами этого проекта и не захотят создать ОСМД, кто будет управлять их имуществом?

— Значит, у них все будет как прежде.

— Ваш проект сейчас выглядит слишком идеалистичным, учитывая, что нужно перевернуть с ног на голову половину законодательной базы: тарифы, кредитование с нулевым процентом, налоговые каникулы и тому подобное.

— Так живут в Прибалтике, Германии, другой модели не существует! У нас люди приватизировали квартиры (и это большое счастье), но, выходя на лестничную площадку и видя разваливающийся «совок», думают, что кто-то им все сделает. Это обман и популизм. 

Аналогичные ОСМД есть в Таллинне: советская застройка, домам больше 40 лет, они берут на 50 лет кредит с нулевой ставкой, меняют крышу, коммуникации, а потом постепенно выплачивают кредит. Государство при этом вообще не вмешивается!

— Вы рассчитываете убедить украинские банки, которые очень боятся рисковать, давать кредиты под нулевой процент?

— Должна быть государственная программа. И почему мы стали так активно говорить о проблеме ЖКХ — не из-за выборов. А потому что ценности Европейского союза построены именно на имущественных, политических, социальных правах общины и на таких первичных объединениях совладельцев как ОСМД, где и происходит реальная жизнь.

* * *

Татьяна Монтян: «Я лягу костьми, чтобы его завалить»

Д.Х.: В своей пояснительной записке к проекту министерство регионального развития объясняет внесенные поправки, в частности, программой экономических реформ на 2010-14 гг «Заможне суспільство, конкурентоспроможна економіка, ефективна держава». Чем объясняете вы такую инициативу министерства?

Татьяна Монтян: Телодвижениями коммунальной мафии, которая давно жаждет хотя бы квазилегитимности «раздаивания» многоквартирных домов, поскольку в данный момент практически все ЖЭКи в стране работают без каких-либо правовых оснований.

— Министерство в своей пояснительной записке, предупреждает: «У проекті відсутні правила і процедури, які можуть містити ризики вчинення корупційних правопорушень». Так ли это на самом деле? Какие правонарушения и коррупционные схемы может спровоцировать претворенный в реальность проект?

— Да весь этот законопроект — одна сплошная коррупционная схема, направленная на легитимизированный отъем у населения контроля над их домами.

— Тем не менее, за этот проект практически в полном составе проголосовал Нацсовет по вопросам создания и обеспечения функционирования ОСМД, в котором немало представителей самих ОСМД из разных областей Украины. Зачем они одобрили такой циничный, по отношению к ним же, проект?

— Во-первых, члены Нацсовета в массе своей — не слишком компетентные в вопросах права люди, и вряд ли «поймали» «дьявола, сидящего в деталях», а во-вторых — они конформисты, как и большинство социума. Это я могу встать и сказать всему «почтенному собранию»: «Я против, ибо этот законопроект концептуально утопичен, потому что управление домом без создания юридического лица невозможно априори, а в условиях Украины данный проект просто преступен, и я лягу костьми, чтобы его завалить». Я не боюсь даже «вылететь» из Нацсовета, в случае чего, а они — боятся, потому что у них в провинции статус «члена Нацсовета» — это статус.

— Правда, что вам угрожали в личных сообщениях, предупреждая не мешать этому законопроекту?

— Да. И я написала по этому поводу заявление в милицию, хотя и считаю, что те, кто хочет убить — убивают, а не угрозы пишут с анонимных ресурсов. Толку от нашей милиции все равно никакого, но пусть будет.

— В проекте есть ключевые расхождения в терминологии по сравнению с действующей. Например, если рассматривать разницу в понятиях «придомовая территория», мы видим, что в поправке уже исключили прежнюю формулировку «визначена актом на право власності», зато включили новую: «...це територія навколо багатоквартирного будинку, що визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації в межах відповідної земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок...». Означает ли это, что теперь придомовая территория окончательно нарисована лишь на бумаге, и совладельцы, даже пожелавшие потребовать ее фактического выделения, вообще на нее никакого права не имеют, поскольку она заведомо не обозначена логичным статусом?

— Так и есть. Придомовая территория — это нечто эфемерное, не выделенное в натуре и существующее только в воображении чиновников. Правоустанавливающих документов на эту землю нет практически в 100% случаев.

— В переформулировке действующего значения понятия «управитель» исключен пассаж «за дорученням власника (власників) майна», не означает ли это, что этими поправками по сути узаконили рейдерские ЖЭКи от застройщиков?

— В том числе. Законопроект предусматривает, что по решению собрания совладельцев, без создания юридического лица — ОСМД, функции управления общим имуществом в многоквартирном доме могут быть переданы — все или частично — управителю. Однако законопроектом не определен правовой статус управителя и его обязанности по управлению общим имуществом, требования к управителю, порядок контроля качества услуг управителя, ответственность и так далее.
Целесообразно ли наделять управителя таким статусом без определения правовых последствий невыполнения им делегированных ему совладельцами полномочий по управлению общим имуществом многоквартирного дома — вопрос риторический.

— Похоже, и сам процесс определения управляющего в новом законопроекте подозрительно упрощен? В прописанном проектом механизме выбора управляющего для ОСМД вы видите лазейки для злоупотреблений и манипуляций?

— Частью 3 статьи 10 законопроекта определяется, что собрание сособственников созывается инициативной группой в составе не менее трех сособственников дома или управляющим. А управляющий в доме, где еще не было собрания — это кто? Ведь при этом законопроект не содержит положений относительно определения управляющего в новом доме, в котором еще не проведено собрания по назначению управляющего, учитывая, что согласно пункту 1 части второй этой же статьи к полномочиям общего собрания относится и избрание управляющего.

Кроме того, редакция части третьей статьи 10 может привести к тому, что управляющий в новостройках будет избран лишь тремя сособственниками, а интересы других лиц, которые инвестировали в квартиры, но еще не оформили право собственности, будут ущемлены.

Частью десятой статьи 10 законопроекта предусмотрено, что протокол собрания составляется не менее чем в двух экземплярах, из которых один хранится у председательствующего на собрании, а второй передается на хранение исполнительному комитету сельского, поселкового, городского совета, который размещает информацию о решении собрания сособственников на своем официальном сайте.

Однако законопроектом не определены ни период времени, в течение которого действителен данный протокол, ни порядок регистрации протоколов, ни ответственность органа местного самоуправления за достоверность, легитимность решений и подлинность подписей, имеющихся в протоколе собрания совладельцев.

Что будет «в жизни»? В лучшем случае подписи будут собраны «за гречку/водку», в худшем — банально подделаны.

И наконец. Частью четвертой статьи 11 определено, что если собранием сособственников принято решение о заключении договора с управляющим, то этот договор с управляющим (а также изменения и дополнения к нему) подписывается лицом-сособственником, уполномоченным на это решением собрания совладельцев, который действует как представитель по закону всех других совладельцев. Такой договор является обязательным для исполнения всеми совладельцами.

Следует отметить, что институт представительства в Украине урегулирован главой 17 Гражданского Кодекса Украины. В данном случае речь идет о представительстве по закону, а потому ограничение полномочий, что является неотъемлемой частью института представительства, возможно установить только для всех домов сразу — или не устанавливать ни для кого. 

То есть, как сейчас предусмотрено законопроектом, один из сособственников решением общего собрания наделяется неограниченными полномочиями, что позволит ему заключить договор с управляющим по своему усмотрению, на условиях, которые невозможно согласовать с 75% совладельцев без фактического указания этих условий в самом тексте протокола.

Между тем, такого требования к содержанию протокола в данном законопроекте не содержится, что неизбежно приведет к злоупотреблениям в виде заключения на заведомо невыгодных для сособственников условиях договоров с управляющим в случае, если управляющий «заинтересует» представителя сособственников (что в абсолютном большинстве домов как раз и случится).

При таких обстоятельствах также фактически становится невозможным расторжение договора в случае навязывания управляющим определенных, невыгодных для значительной части сособственников многоквартирного дома, условий договора, поскольку формально все требования закона соблюдены, а уполномоченный сособственник действовал при подписании договора в рамках своих неограниченных полномочий.

При этом 75%, которыми и принимаются решения — на самом деле фикция, так как невозможно достоверно подсчитать эти 75% в силу того, что дома в Украине не формализованы как целостные имущественные комплексы с определением долей каждого сособственника поименно. (об элементарных проблемах подсчета долей и несправедливой норме голосов сособственников на учредительном собрании Татьяна Монтян рассказывала в интервью «фрАзе»)

«В жизни» все будет еще проще — подделываются подписи 75% о якобы делегировании ими алкоголику Пете неограниченных полномочий подписать договор с конторой «Рога и копыта», которая ничего для дома делать не будет, кроме как присылать платежки. 

Люди будут жаловаться местным властям и получать логичный ответ: «так вы же сами выбрали эти «Рога и копыта»! При попытке же снова собрать 75% подписей и поменять «Рога и копыта» на «Рога и копыта-2» люди в лучшем случае просто увязнут в судах, а в худшем — «бунтари» получат по голове от «силовиков» из «Рогов и копыт», по сравнению с которыми нынешние ЖЭКи покажутся зальцбургскими хористами.

— Как вы прокомментируете исключение определения «спільне» (с новой переформулировкой) и «загальне майно» и странную формулировку понятия «нежитлове приміщення» — такое ощущение, что теперь эти территории, входящие в жилой комплекс, вообще ничьи, и кто угодно может распорядиться ими как «самостоятельными объектами»? 

Значит ли это, что компании-застройщики пытаются сохранить за собой не только управление домом, но и его доходную часть за счет эксплуатации потенциально коммерческих нежилых помещений? Если раньше их отчуждение было незаконным, то сейчас — вполне в рамках нового «дырявого» проекта?

— Эти претензии на самом деле глобальные, но — к системе регистрации имущественных прав в Украине в целом и к Закону «О государственной регистрации вещных прав...». А авторы проекта просто «творчески» воспользовались тем, что реформа регистрации имущественных прав на данный момент полностью провалена, а многоквартирные дома не регистрируются надлежащим образом — как целостные имущественные комплексы с фиксацией доли каждого сособственника и статуса каждого помещения.

— Насколько этот проект, учитывая «кулуарную» необходимость, имеет большой потенциал для согласований всеми профильными министерствами и принятия?

— Да все и согласовали «не глядя», кроме Антимонопольного комитета. Но он здесь заинтересован кровно, поскольку в случае принятия этого недозакона население немедленно завалит жалобами именно территориальные отделения Антимонопольного комитета, потому что жаловаться-то больше будет некуда! По последним данным на Кабмине 9 октября проект «завернули», якобы дав две недели «на доработку».

— Если он будет принят, как это соотносится с нынешним европейским курсом Украины, которой предстоят существенные реформы, в частности, и в ЖКХ-сфере?

— Да никак, разумеется. Это будет спринт в противоположную от Европы сторону.

— Такое ощущение, что в статье 21 «Кошти об’єднання» новым проектом исключено право ОСМД зарабатывать на себя? Вообще, может ли ОСМД основать, к примеру, продленку для детей или клиниговую компанию, предоставляющую услуги соседним магазинам, а часть прибыли расходовать на нужды дома?

— Если у правления есть мозги, то заработать можно всегда, даже если это как бы запрещено. И наоборот, если местные власти, а особенно налоговые органы, берут курс на гнобление ОСМД — они найдут, к чему прицепиться, даже если правление не будет зарабатывать вообще.