Весенний рост цен, на который уповали продавцы «вторички», проявился лишь сейчас. В мае стоимость самых доступных 1—2-комнатных столичных квартир выросла на $3—4 тысячи. И еще попробуй найди свободную гостинку дешевле $40 тысяч или скромную «двушку» до $58 тысяч: типичный ответ — за нее уже внесен задаток.

Кто виноват в подорожании, нелогичном на фоне глубокого кризиса? Уж точно — не банки: дающих жилкредиты и тем самым косвенно подстегивающих спрос — единицы. Количество займов мизерное, полдесятка реально работающих с ипотекой банков за месяц в Киеве дают до 20 кредитов (это менее 10% от числа заключаемых сделок по недвижимости). Ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий утверждает: «Виной всему — сговор брокеров, пытающихся искусственно подстегнуть цены. Дешевые квартиры они не помещают в доступные базы данных, а с ходу продают по заявкам покупателей. А более дорогие варианты «светят», создавая иллюзию роста цен».

Такая версия звучит очень правдоподобно. Но, безусловно, в сложившейся ситуации есть и «вина» самих покупателей, решивших, что ценовое дно уже пройдено, и ринувшихся брать то, что им по карману. Тем самым они спровоцировали мини-ажиотаж, увеличили аппетиты продавцов, которые уже неохотно торгуются. Интересно, что сами риелторы дают разные прогнозы на ближайшее будущее.

ЦЕНЫ ВЫРАСТУТ

«Спрос с апреля вырос в 3 раза, все квартиры ниже средней стоимости — «единички» до $50 тыс., небольшие «двушки» до $65 тыс. и «трешки» до $80 тыс. — уходят великолепно, и торговаться по ним бесполезно, — отмечает директор АН «Брок-риелти» Дмитрий Корчев. — На них клиентов порой вдвое больше, чем продавцов. Думаю, «мертвый сезон» наступит нескоро, возможно повторение летней активности продаж, как было в 1999-м. Если курс доллара зафиксируется, за лето цены вырастут еще на 3%, а если снова начнет падать — подскочат и больше, пропорционально его девальвации».

«Возможно, цены зафиксируются на нынешнем уровне, — говорит глава Киевского союза специалистов по недвижимости Ирина Никитина. — Но, вероятнее, увидим подорожание на 1—2% в месяц, особенно если банки возобновят ипотеку. Ведь сжатая пружина отложенного спроса начала распрямляться».

Вряд ли реальны прогнозы роста цен. Нынешний спрос сформировали те, у кого были заначки, и те, кто сумели снять депозиты в банках и за эти деньги стали брать жилье. Число таких покупателей ограничено. Далее, на ипотеку, тем более — доступную, а не с 50%-м первым взносом и 30% годовых, в этом году не рассчитывайте. Да, и доллар снова пошел в рост...

ЦЕНЫ УПАДУТ

«Покупают самые дешевые квартиры, они действительно «улетают», а дорогие в основном только смотрят, — говорит директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк. — Многие владельцы сняли объекты с продажи, надеясь на стабильное подорожание, но его не будет. Грядет летний застой, спрос упадет, и до осени, думаю, цены снизятся на 3—5%. Поэтому в конце лета будет лучшее время для торга и покупок». «Уже в июне спрос и цены стабилизируются, а в июле продавцы начнут уступать до 5%», — прогнозирует директор АН «Аякс» Борис Егизарян. «Если экономика не оживится и курс доллара опять будет расти, летом увидим снижение цен на 5%», — размышляет директор АН «Эвент» Валентин Яковенко.

Резюме: видимо, нынешняя игра на повышение — кратковременная. Самые слабонервные покупатели отоварятся сейчас, а более сдержанные дождутся летнего спада цен, подкрепленного предложением со стороны продавцов, понявших, что выжидать — себе дороже. Итог — 1—2-комнатные квартиры в июле подешевеют на $2,5—4 тысячи.

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

Поиск самых дешевых квартир сейчас сродни охоте: нацелишься на добычу — глядишь, она ушла, за нее уже задаток дали. Вызвонишь еще живой вариант — записывайся в очередь на «отстрел» — просмотр. Выход: подключить десяток риелторов на поиск, объявив им предельную сумму покупки. Либо объявления в интернете и газетах разбросать.

1-КОМНАТНЫЕ

$38 000 Днепровский р-н, пер. Новаторов, 21/12/4 кв. м

$39 000 Святошинский р-н, ул. Туполева, 22/12/5 кв. м

$40 000 Оболонский р-н, ул. Полупанова, 20/13/4 кв. м

Для сравнения: в апреле гостинки были по $35—38 тыс.

2-КОМНАТНЫЕ

$56 000 Днепровский р-н, пр. Воссоединения, 46/30/7 кв. м

$58 000 Соломенский р-н, бул. Лепсе, 41/28/5,5 кв. м

$60 000 Днепровский р-н, ул. Карбышева, 46/30/8 кв. м

Для сравнения: в апреле мы находили «двушки» по $53—57 тыс.

3-КОМНАТНЫЕ

$69 000 Днепровский р-н, ул. Пражская, 60/45/9 кв. м

$70 000 Голосеевский р-н, ул. Васильковская, 57/42/7 кв. м

$72 000 Святошинский р-н, ул. Симиренко, 63/42/7 кв. м

Для сравнения: в апреле «трешки» — по $65—68 тыс.

«ПЕРВИЧКА»: ДЕШЕВЛЕ И НАДЕЖНЕЕ ПОКУПАТЬ «НОВОЕ СТАРЬЕ»

Правительственная программа поддержки строителей зависла. Они до сих пор не получили обещанные 3 млрд грн. (а, по оценке Минстроя, всего им нужно минимум 14 млрд) на окончание домов с готовностью от 70%. Это при том, что сегодня до 90% строек заморожены, а ведь в них вложены и деньги клиентов-физлиц. Готовых же домов мало и, как мы выяснили, цены на жилье в них уже не опускают.

«Почти все квартиры у нас раскуплены, поэтому скидки не даем», — сказала Светлана Завалько, начальник отдела Инвестиционно-строительной корпорации «Місто». «Мало вводится объектов в эксплуатацию, поэтому и мы, и, наверное, другие застройщики не станут удешевлять квартиры в готовых домах, несмотря на «кризисное» падение спроса, — считает начальник управления инвестиций треста «Киевгорстрой-1» Тарас Зябкин. — Думаю, летом на 20—30% упадут цены в домах, еще не сданных в эксплуатацию, но в них покупать жилье рискованно, если вы не уверены в надежности застройщика».

Замгендиректора девелоперской компании «ТММ» Алексей Говорун полагает, что предельная летняя скидка — 10%, иначе строители не «впишутся» в себестоимость. И, опять же, призывает выбирать застройщика, исходя из его репутации и наличия собственных строительных подразделений.

Впрочем, сейчас ни репутация фирмы, ни десятки возведенных ею многоэтажек не гарантируют завершения дома: в любой день она может его забросить, если не хватит своих или полученных от клиентов денег. Вот почему актуален совет независимого эксперта Ярослава Цуканова: «Чтобы не рисковать, покупайте «вторичую первичку» — квартиры у хозяев в домах, сданных 1—2 года назад. Они, как правило, на 5—10% дешевле, чем аналогичные у застройщиков».

АРЕНДА: СТАБИЛЬНОСТЬ

Радует, что, в сравнении с апрелем, стало больше вариантов «единичек» по 1800—2000 гривен. Притом «боль-мень» меблированных и оборудованных хотя бы холодильником и телевизором. А как дальше будет с ценами найма?

«Стабилизируются, — считает директор АН «Спарта» Юрий Цегельник. — В июне оплата жилкомуслуг вырастет в 2 раза, но хозяева вряд ли переложат эти затраты на постояльцев, ведь конкуренция растет. Уедут иногородние студенты, меньше останется заробитчан из регионов: стройки стоят, а ремонты своих квартир немногие делают — значит, такие мастера не будут снимать жилье. А предложение аренды увеличится за счет тех, кто не хочет продавать квартиры сейчас, выжидая повышения цен». «Еще учтите, что продолжаются сокращения в среднем звене менеджеров, а они — одни из самых массовых наемщиков, — дополняет частный брокер Олег Диченко. — Думаю, цены не вырастут, но и не упадут».

Итак, в ближайший месяц баш на баш выйдет: удорожание жилкомуслуг компенсируется увеличением предложения и уменьшением клиентов.