Погода:
Киев сегодня
Киев
Донецк
Одесса
Львов
Харьков
Санкт-Петербург
Москва
Сегодня Завтра
НБУ
НБУ Межбанк Наличные
EUR
26.18
USD
23.49
RUB
0.37
EUR
39.04
USD
36.57
RUB
0.34
EUR
29.22
USD
26.07
RUB
0.46
Чего ожидать от строительного рынка Украины
жилье
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • Текущий рейтинг
0/5 (0 голосов)
Какие изменения произошли на рынках жилой и бизнес-недвижимости в нынешнем году.

Жить негде, арендовать некому — примерно так можно описать ситуацию 2012 года на рынках жилой и офисной недвижимости. Во всяком случае, такой рисуют ее девелоперы и застройщики. Новые квартиры, по их словам, будут в дефиците, зато свободных офисов — в изобилии. Действительно, в кризис многие застройщики жилья оказались на грани банкротства и заморозили свои объекты на неопределенные сроки. Поэтому сейчас в новостройках, где работы не прекращались, квадратные метры продаются мгновенно: позвонив в несколько строительных компаний, легко обнаружить, что продажи только начались, а однокомнатные квартиры уже распроданы. Это значит, что приобрести жилье на первичном рынке в следующем году будет проблематично.

«В 2012 году вполне возможен дефицит первичного жилья, — уверен платежеспособность граждан выше, чем в регионах).
А также заключено 125 договоров и выделено 9,6 млн грн в следующих областях: Житомирская, Закарпатская, Ивано-Франковская, Луганская, Одесская, Полтавская, Сумская, Харьковская, Черновицкая, Черниговская и г. Севастополь», — сообщил Леонид Рисухин, председатель правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству. Программа предусматривает предоставление государством гражданам 30% безвозвратной субсидии.

В октябре Госфонд, который занимается реализацией программы, сотрудничал с единственным банк Сбербанка России». На сумму остальных 70% стоимости жилья участник программы может взять кредит в отделении Сбербанка России под 19% годовых сроком до 20 лет.

Однако, по мнению бюджетом деньги — капля в море для 5 млн кв. м рынка жилой недвижимости Украины. Чтобы данная программа была эффективной, нужно либо в десятки раз увеличить банковского кредита, а это 360 млн грн как минимум (метраж квартир — от 41 кв. м однокомнатная до 100 кв. м трехкомнатная. Стоимость 1 кв. м в рамках программы по Киеву колеблется от 5600 до 6300 грн. — Ред.). В 2012 году планируется выделение 200 млн грн на проект, и со взносами граждан сумма, которую получит застройщик, составит почти 1 млрд грн», — рассказывает г-н Голица.

Вместе с тем плана застройки территорий доступным жильем — «строительства домов с нуля», о чем упомянул г-н Голица, пока не существует. И это при том, что программа должна быть общегосударственной, предусматривать выделение значительных территорий, привлечение застройщиков с опытом разработки концепций жилой застройки и проектов строительства социальной инфраструктуры на конкурсной основе. «Изначально необходимо продумать план застройки так, чтобы люди через 5–10 лет не испытывали дискомфорта, социального унижения, — отмечает Виталий Грусевич. — Оптимальным вариантом для такой программы будет строительство четырехэтажных домов на 3–4 подъезда.

Для таких домов не нужны лифты, кроме того, коробку удается построить без особых усилий в теплый период года за 4–7 месяцев. А зимой проводить отделочные работы. Это должны быть красивые дома с применением современных материалов, окон, с нормальной отделкой мест общего пользования. Также на этих участках должно быть несколько домов более высокого класса. Тогда эффект гетто исчезает. Такие районы популярны в мире. Ярким примером является Китай, где стоимость одного метра квадратного жилья в аналогичных застройках колеблется от $400 до $600».

Однако даже успешная реализация данной программы полностью не решит проблему обеспечения жильем и, в частности, несоответствия предложения спросу.

Чего хочет покупатель

Потребительские ожидания кардинально изменились, причем по отношению и к жилью экономкласса, и к элитной недвижимости. Покупатели заинтересованы в минимальном количестве жильцов на площадке, лифтами со спуском в подвал, охране, качественной инженерии и придомовой территории. Они хотят жить в просторном и светлом помещении с большими окнами.

«Одни стройки остановлены из-за нехватки средств, другие — из-за несоответствия предложения спросу: эти объекты за несколько лет вялотекущего строительства морально устарели, — отмечает Александр Попов. — Несмотря на снижение стоимости нового жилья, покупатели готовы платить лишь за высокое качество планировки, дизайна и стройматериалов». Площадь однокомнатных квартир, которые ныне наиболее востребованы, уменьшилась с 50–60 кв. м до 35–45 кв. м. «Немногие застройщики смогли адаптировать свои проекты к изменившемуся в кризис спросу, и во многих ныне строящихся домах 50% предложения — трех- и четырехкомнатные квартиры», — рассказывает Николай Толмачев.

При этом покупателей интересуют не просто квадратные метры для жилья, а сопутствующая инфраструктура — магазин, детский сад, школа, места для проведения досуга. Поэтому именно жилые комплексы, а не одиночные дома, сегодня на пике популярности. «Жилые комплексы эконом- и бизнес-класса конкурируют инфраструктурой, — разъясняет г-н Попов. — К примеру, на территории ЖК «Паркове мiсто» еще до начала строительства домов был облагорожен исторический парк с озерами. И теперь этот парк — едва ли не единственное место в данном микрорайоне, где можно вдали от дороги погулять с детьми, поиграть в теннис или волейбол, посидеть у озера. Не пользуются спросом квартиры в комплексах, не обладающих качественной инфраструктурой: наружное благоустройство, архитектура, наличие удобной парковки, хороший дизайн общественных зон, вестибюлей, межквартирных коридоров и т. д. ».

Кому жемчуг мелкий

Если покупатели эконом- и бизнес-жилья заинтересованы в небольших квартирах в комплексах с развитой инфраструктурой, то потенциальным жильцам премиальных апартаментов нужно высокое качество отделки и дизайна общественных помещений, благоустроенные дворовые территории, особая архитектура фасада и налаженная система управления объектом.

«Обратите внимание на один из традиционно считающихся элитных объектов в Киеве - дом на ул. Грушевского, 9а, в Мариинском парке, — говорит Александр Попов. — В этом объекте все квартиры проданы, но подавляющее большинство окон вечером не светится — люди в нем попросту не живут. Потому что элитное жилье — это не только гранитный пол в холле и просторные апартаменты в хорошем месте. Это идеальная система обслуживания уровня пятизвездочной гостиницы. Причем ее необходимо изначально проектировать, что практикуется в строящихся в настоящее время элитных объектах».

В отличие от западных стран, где опыт управления недвижимостью нарабатывался десятилетиями, в Украине только начинают привлекать управляющие компании к эксплуатации зданий. Исполнители могут не только контролировать техническую эксплуатацию зданий и обслуживать внутридомовые системы, но и, к примеру, контактировать с существующими и потенциальными арендаторами (особенно это актуально для торговых и бизнес-центров).

Кстати, по мнению некоторых застройщиков, именно премиальные и де-люкс класса жилые объекты ныне в дефиците. «В Киеве в этой категории строятся единицы объектов, — считает Николай Толмачев. — А с учетом того, что благосостояние наших сограждан не растет, застройщикам нет смысла возводить жилье этих классов на перспективу. Лучше пусть будет некоторый дефицит, нежели трудности с реализацией построенного».

Офисные квадраты

На рынке офисов велика вероятность переизбытка предложения. «В общем и целом ситуация в сегменте столичной офисной недвижимости в 2011-м оставалась стабильной. Но в следующие два года все может кардинально измениться. Так, учитывая только крупные объекты (от 20 тыс. кв. м), вероятность завершения которых в 2012–2013 гг. мы оцениваем, как высокую, новое предложение в следующие два года может достигнуть 200 тыс. кв. м», — говорит Марина Крестинина, директор департамента стратегического консалтинга и аналитики международной консалтинговой компании CB Richard Ellis. Как и в 2010 г., большинство компаний воспользовалось благоприятными условиями, консолидировав офисы и повысив класс здания и/или расширив занимаемые площади.

Вместе с тем нельзя не согласиться с рядом аргументов в пользу спроса на новые площади. Отмечается их дефицит в объектах класса А. Такие проекты требуют наибольших инвестиций и в кризис были заморожены. Кстати, именно на площади прайм-сегмента в первом полугодии выросли арендные ставки (на 9–10%).

В 2011 году наметилась тенденция покупок компаниями офисных помещений для собственного пользования. Как один из примеров можно привести приобретение БЦ «Щекавицкий» телеканалом «1+1».

Рост спроса и небольшой объем нового предложения привели к снижению уровня вакантности. В удаленных от центра Киева офисных комплексах свободно, по данным CB Richard Ellis, 25% площадей, в районах, граничащих с центральным деловым районом (ЦДР), насчитывается 5%, в прайм-сегменте — 3,4%.

Остановить время

Однако любые прогнозы экспертов могут разбиться о традиционные для Украины задержки с вводом зданий в эксплуатацию. «Вполне вероятно, что не весь заявленный объем площадей будет вовремя сдан. К примеру, открытие БЦ «Гулливер» на Спортивной площади уже несколько раз переносилось», — отмечает Марина Крестинина.

Несмотря на то что бизнес-центры не пустуют, принципы работы девелоперов кардинально изменились. «Кризис заставил девелоперов подходить к клиентам индивидуально, — рассказывает Андрей Жамкин, руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей «Jones Lang LaSalle Украина». — Если раньше арендатор добивался места в престижном офисе, то теперь собственники здания борются за него.

До кризиса реализацией одного офисного объекта могли заниматься несколько Swedbank. Шведский банк арендовал около 5 тыс. кв. м спустя всего два месяца после получения документов».

Стоит отметить, что на киевском рынке офисной недвижимости идет постепенный процесс децентрализации, когда основная масса арендаторов перемещается в районы, находящиеся за пределами центрального делового района. По данным компании Jones Lang LaSalle, к примеру, в Киеве около 80% офисных площадей, находящихся в процессе строительства, расположено вне ЦДР. В Москве — 85%, а в Париже и Праге — более 90%.
«Компании, офисы которых не связаны непосредственно представительской функцией, охотно располагаются в качественных зданиях вне центра, — говорит Владислав Ремень, руководитель отдела офисной недвижимости CBRE. — В основном это FMCG, фармацевтические, телекоммуникационные и ИT-компании и предприятия-экспортеры. Учитывая большой штат, такие компании предпочтут сэкономить на аренде, разместить офис в качественном бизнес-центре с нецентральным месторасположением (класс В), чем в таком же по параметрам, но в центре (класс А)».

Финансовые рычаги

Наряду с недостатком профессиональных маркетологов, которые не могут корректно определить потребительские ожидания, рынок недвижимости страдает и от отсутствия эффективных финансовых механизмов. Особенно остро эта проблема дала о себе знать в кризис. В период строительного бума основными покупателями недвижимости (жилой и коммерческой) были иностранные компании, международные ритейлеры или же сотрудники западных представительств. Но сейчас они умерили свою активность в Украине, а местным жителям покупка квадратных метров не по карману. Ведь немногие наши сограждане располагают необходимым размером «белой» зарплаты, требуемой банком для получения ипотечного кредита.

Политика застройщиков, как отметил в своем блоге Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины, сводилась к стимулированию философии рантье: взял кредит, купил квартиру или офис — живи спокойно, недвижимость растет в цене. И на работу можно не ходить. Кризис доказал ошибочность подобной философии, к тому же финансовые проблемы переросли в кризис доверия — частные инвесторы боятся оказаться жертвами очередного «Элита Центра».

Теперь перед застройщиками встала задача поиска финансовых инструментов, способных оживить продажи. Летом финучреждения привлекали заемщиков различными скидками и бонусами. Но даже скидки позволяют купить квартиру немногим. Хотя размер первоначального взноса уменьшился с 30 до 20%, а срок кредитования увеличился с 10 до 30 лет. Летом доля покупок в кредит составила всего 7% от общего количества сделок.
Выходом из сложившейся ситуации стала продажа квартир в рассрочку. Этот инструмент — более дешевая (7–15% годовых) и менее хлопотная альтернатива дорогим (свыше 10,35–24,33%) банковским кредитам. Причем, отмечают эксперты, если раньше выплаты по договорам рассрочки растягивали не более чем на два года, то теперь застройщики готовы ждать погашения долга до 10 лет.

Объекты инвестирования

В Центральной и Восточной Европе, в частности в России, наблюдается значительный рост инвестиций в недвижимость. В III квартале 2011 г., по информации компании Jones Lang LaSalle, объем инвестиционных сделок в мире увеличился на 36%. Объем инвестиций в российский рынок недвижимости за три квартала 2011 г. вырос на 80%.

В то же время рынок Украины в глазах инвесторов теряет свою привлекательность. Тем не менее приобретение коммерческой недвижимости, по мнению Сергея Овчарова, FRICS, партнера RICS в Украине, первого заместителя председателя Совета УТО, гарантирует доход в будущем, даже несмотря на ожидаемый период спада или замедления роста. По словам эксперта, качественная недвижимость способна противостоять любым кризисам, поскольку всегда будет в цене.

«Наибольшим спросом среди инвесторов пользуется премиальная офисная и торговая недвижимость, крупные торговые центры со стабильным доходом в столице, городах-миллионниках и областных городах с минимальным населением 250 тыс. чел., — делится наблюдениями Сергей Овчаров. — Также большим спросом пользуются современные логистические комплексы, особенно имеющие специализированные помещения (для хранения опасных грузов, таможенно-лицензионные склады, холодильники, морозильники и т. п.)».

Дешевле некуда

Вместе с тем уже длительное время на столичном рынке коммерческой недвижимости предложение превышает спрос. «Разброс цен и значительное снижение заявленной цены — прямые следствия проблемы ипотека еще не полностью восстановились, однако наплыв новой рабочей силы в столицу уже активизировался. На идеальном рынке соотношение продажи к аренде составляет 50/50».

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • Текущий рейтинг
Комментарии (0)
Войти через: