Недоступность заемных средств и резкие скачки курса доллара привели к тому, что количество желающих купить загородный участок или дом, приобрести или арендовать квартиру в Киеве существенно сократилось. Вслед за уменьшающимся спросом потянулась вниз и стоимость жилья. Эксперты прогнозируют, что нисходящая тенденция сохранится до конца 2009 года.
Новостройки не в ходу
С нового года рынок первичной недвижимости застыл.Желающих вкладывать деньги в недостроенное жилье днем с огнем не сыщешь. Эксперты констатируют: в начале этого года спрос, по сравнению с прошлым годом, сократился на 90%.Тех, кто хочет купить квартиру даже в достроенном, но не сданном в эксплуатацию доме тоже мало. Связано это с тем, что потенциальные покупатели не могут получить ипотечный кредит в банках на покупку дорогостоящей недвижимости, а также не верят, что застройщики смогут выполнить свои обязательства. Те, кому удалось скопить на первый взнос по ипотеке, предпочитают купить недорогую квартиру на вторичном рынке.
Средства на строительство жилья в 2008 году поступали из трех источников: кредитов, продажи квартир частным покупателям и от крупных инвесторов. С наступлением кризиса осенью прошлого года первые два финансовых потока высохли. Как следствие, 98% строек в 2009 году были заморожены. Если последние два года вводилось в эксплуатацию по 1,4 миллиона квадратных метров жилья, то в 2009 удастся сдать не более 600 тысяч "квадратов", прогнозируют в компании SV Development. Этих показателей получится достичь лишь в том случае, если поступят финансовая помощь от государства, которое обещало выделить 3 миллиарда гривен на объекты незавершенного жилищного строительства со степенью готовности свыше 70%. Однако, как отмечают специалисты, на эти деньги в условиях дефицита бюджета строителям не стоит слишком надеяться.
Существенное снижение спроса отразилось на стоимости жилых "квадратов". Средняя стоимость квадратного метра в новом киевском доме упала за год на 47,9% и к началу 2009 года составляла 1194 доллара США. Сейчас "квадрат" в наиболее популярных "единичках" и "двушках" оценивается в среднем в 1,5 тысячи долларов. Однокомнатную возле метро в спальном районе можно купить за 60 тысяч "зеленых", а двухкомнатная потянет на 80-85 тысяч.
Сложная ситуация заставляет застройщиков идти на значительные уступки. Потенциальных покупателей заманивают скидками от 10 до 20% первоначальной стоимости квартиры, продажей в рассрочку, расчетом по льготному курсу. Также клиентам предлагают обменять на жилье свой депозит, если и застройщик, и покупатель обслуживаются в одном банке.
Однако ни снижение цены, ни льготные условия покупки не способствуют притоку частных инвесторов. Покупатели не доверяют застройщикам и боятся потерять деньги. Поэтому эксперты прогнозируют, что рынок первичной недвижимости будет проседать и дальше, на 30-50% в 2009 году.
Дом за городом
Дешевеет и загородная недвижимость. В 2009 году падают цены на землю вокруг Киева, на строящиеся и уже готовые коттеджи, на стройматериалы и рабочую силу. Причины все те же: нет кредитов – нет покупателей.
В 2008 году отдельные коттеджи в столичных пригородах просели в цене на 3%. В первом месяце этого года цены снизились уже на 5%. В марте индивидуальные дома в Киевской области дешевеют примерно на 1% в неделю. Стоимость 1 квадратного метра в загородном доме (с учетом земельного участка), по данным SV Development, снизилась до 1309 долларов. Обзавестись домовладением в пригороде можно в среднем за 108 тысяч долларов.
Дома в коттеджных городках подешевели примерно на 15-20% за 2008 год. Сейчас средняя стоимость одного домовладения составит 280-300 тысяч долларов США. Спрос на дома в коттежных поселках в 2008 году сократился на 50-70%. Чтобы привлечь покупателей, девелоперам приходится идти на уступки, предлагать клиентам скидки и акции. Так, например, в одном из коттеджных поселков предлагают приобрести дом с 15 сотками земли по цене менее 1 тысячи долларов за квадратный метр.
Самостоятельная постройка загородного дома с учетом стоимости земли и работ в 2009 году обойдется на 15-20% дешевле, чем покупка готового. "Квадрат" в самостоятельно построенном доме в среднем будет стоить 1 тысячу долларов США. То есть дом площадью 200 метров квадратных потянет на 200 тысяч долларов, еще в 50 тысяч обойдется земельный участок под строительство.
С начала года земля в киевских околицах подешевела на 50%. Ведь многие покупатели с деньгами предпочитают купить уже готовый дом, а не морочиться с постройкой. Кроме того, интерес к земле потеряли и девелоперы, заморозившие текущие проекты, и спекулянты, которые ранее провоцировали постоянный спрос. Специалисты уверены, что стоимость земли будут снижаться и дальше, и в итоге сотку в пригороде Киева можно будет купить за 900 долларов, как в 2004 году.
Вторичные цены
На рынок вторичной недвижимости влияют те же факторы, что и на сегмент новостроек: недоступность ипотеки и колебания курса доллара. Большинство владельцев квартир не спешат их продавать, ожидая лучших времен. В итоге на рынок выходят лишь те собственник, которым срочно нужны деньги. В начале 2009 года они готовы были продавать жилье со значительными скидками.
Покупателей, у которых есть и желание, и возможность приобрести квартиру на вторичном рынке, поубавилось. А те, кто решился на покупку, стараются найти квартиру подешевле, стоимостью до 100 тысяч долларов. Наибольшей же популярностью пользуются "гостинки" и однокомнатные "хрущовки" за 40-70 тысяч "зеленых". Такие квартиры покупают те, кто накопил на первый взнос по ипотеке, но этой суммы теперь не хватает на покупку более дорогого жилья.
За прошедший месяц средняя стоимость одного квадратного метра в однокомнатной квартире, по данным специализированного сайта agent.ua, снизилась на 3% и составила около 1900 долларов. Средняя цена "квадрата" в "двушке" сейчас составляет 2079, в "трешке" - 2069 в долларовом исчислении. Однокомнатная квартира в марте в среднем обходится в 73,3 тысячи долларов, двухкомнатная – в 124,6, трехкомнатная – в 189,7 тысячи долларов.
Однако реальная цена сделки, по информации риэлтерской компании "Планета Оболонь" может быть меньше заявленной стоимости, иногда даже на 37%. Средняя скидка достигает 10%.
Бывшие квартирные спекулянты, отказавшись от идеи задешево продать квартиру, делают в ней ремонт и сдают в аренду. Именно эта категория арендодателей обваливает цены на съемные квартиры. Также на рынке снова появились недорогие одно- и двухкомнатные квартиры, освобожденные уехавшими "заробитчанами". Сейчас "единичку" в Киеве можно снять в среднем за 355 долларов, за "двушку" просят 490, за трехкомнатную – 594. И стоимость аренды медленно, но снижается. С 9 по 15 марта 2009 года цена съемных 1-3 комнатных квартир в Киеве уменьшилась на 0,71%.
Где дно?
Эксперты связывают напрямую связывают положение на рынке жилой недвижимости с состоянием украинской экономики. Мол, когда экономика восстановится, появятся кредитные деньги, стабилизируется курс – тогда и пойдет рост продаж, разморозятся девелоперские проекты, постепенно поползут вверх цены. По прогнозу председателя совета директоров девелоперской компании "XXI Век" Льва Парцхаладзе, цены на недвижимость достигнут дна в середине 2009 года. Именно тогда тем, кто мечтает о квартире, нужно будет использовать свой шанс.
